Re: [閒聊] 買股VS買房誰更賺？

frowning122607/28 00:20推～

frowning122607/28 00:21變現快、風險小、獲利高，不會有這種東西...

frowning122607/28 00:21早就被買爆，買到變報酬小了XD

CaLawrence07/28 01:23槓桿定義只有一個 總鋪險/自有資金 其他算法都有問題

CaLawrence07/28 01:24我不太懂什麼叫做總資產舖險跟房地產曝險 如果你只有

CaLawrence07/28 01:24買房地產 那房地產曝險就是你的總曝險 兩者槓桿率應

CaLawrence07/28 01:24該沒有區別才對

esheep07/28 01:45一般掛四也算是可調式槓桿，所以當手中同時握有 期貨/掛四

esheep07/28 01:45/股票質押 等多種槓桿時，還是需看一下有沒有那個比較危險

esheep07/28 01:45/有餘裕的。小弟自己是掛四還沒吃滿，所以當期貨槓桿風險

esheep07/28 01:45變高時會再多抽掛四部位進期貨，期貨狀況穩定可能就還一些

esheep07/28 01:45回去（預留備用金），大概是這樣，主要還是看個人的操作習

esheep07/28 01:45慣。

esheep07/28 01:50當然每次資產平衡直接鎖定某個項目，例如期貨部位調整，那

esheep07/28 01:50的確就不需要每個資產項目個別去細算。資產平衡發生點 太

esheep07/28 01:50座表示：為何目前總利息這麼高？ 從期貨抽一些還掛四，之

esheep07/28 01:50後再找時間放回去 XD

bustinjieber07/28 09:35同一個例子

bustinjieber07/28 09:35買1000萬的住宅，掛四800萬出來，

bustinjieber07/28 09:35你只‘’計算到這邊‘’是你‘’個人選擇‘’，

bustinjieber07/28 09:35要讓資金閒置也是你‘’個人選擇‘’，

bustinjieber07/28 09:35就像正二 現金 50/50讓起始槓桿=1，

bustinjieber07/28 09:35這也是‘’個人選擇‘’；

bustinjieber07/28 09:35實務上，房增貸出來的錢不會被閒置，

bustinjieber07/28 09:35這800萬我隨便舉幾個方向，

bustinjieber07/28 09:351. 找人頭，全部投入買4000萬住宅，

bustinjieber07/28 09:35請問這時候房地產是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:352. 買2000萬預售×2間

bustinjieber07/28 09:35首付款我算10%，所以是200萬×2，

bustinjieber07/28 09:35剩餘400萬，找人頭買2000萬成屋。

bustinjieber07/28 09:35請問這時候房地產是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:353. 800萬全部投入股票，質押開兩層，

bustinjieber07/28 09:35800+480+272=1568, 1568/800=1.96

bustinjieber07/28 09:35請問這時候資產組合分別是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:35總共又是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:43承3. 一樣資金配置但不同金流，

bustinjieber07/28 09:43假設一開始就‘’只拿200萬掛1‘’，

bustinjieber07/28 09:43你認知這樣的房地產是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:43然後，800萬投資股票開兩層質押，

bustinjieber07/28 09:43這時候股票是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:43總共又是幾倍槓桿？

bustinjieber07/28 09:43跟3. 的結果有不一樣嗎？

CaLawrence07/28 10:44你用原本的一千萬去開槓桿不是可以開的更大？

CaLawrence07/28 10:44實際上你一定要抓斷點 不然沒完沒了 你一千萬直接用

CaLawrence07/28 10:44你提到的方式 槓桿可以比過一層掛四做出更大的鋪險

CaLawrence07/28 10:46買預售 以10％頭款 可以直接做到一億

CaLawrence07/28 10:52舉個例子來說好了我的觀念比較像是 正二的槓桿就是兩

CaLawrence07/28 10:52倍 你拿去質押之後 依舊不影響這個標的是兩倍

CaLawrence07/28 10:55但我應該懂你的意思 不過我是覺得也有很高的可能掛四

CaLawrence07/28 10:55出來就買中華電信放著 所以槓桿率有無限的變化 所以

CaLawrence07/28 10:55我就抓最單純的財務行為

esheep07/28 11:05單純財務操作在大資金的情況，“不可能” 槓桿開滿只追求

esheep07/28 11:05最高資金效益，因為風險太高。保留部分好操作的槓桿是因應

esheep07/28 11:05突發性的資金需求，例如：過度崩盤有加碼時機、利率發生變

esheep07/28 11:05動，某些項目要調整。總不可能一發生急需就賣股、賣房吧？

esheep07/28 11:05 你可以用槓桿套利，但有些是用槓桿救命，中小企業買房很

esheep07/28 11:05大都是這類的操作。

esheep07/28 11:07平時槓桿就開滿開好，一個系統性風險拉高不就很麻煩？

esheep07/28 11:21一般來說，基本的財務策略項目會用普通資金（現股），槓桿

esheep07/28 11:21部分是用於高風險/短期/新策略等變動性較高的部分（期貨避

esheep07/28 11:21險等）。直接把槓桿納入基本長期的財務規劃時，不可能不考

esheep07/28 11:21慮風險直接把槓桿開到滿。

bustinjieber07/28 11:31你用股票的思維來理解就錯了，

bustinjieber07/28 11:31掛四是‘’因為要保留首購資格‘’，

bustinjieber07/28 11:31這一步‘’不是必須強制‘’要做的，

bustinjieber07/28 11:31人頭夠要全掛1也完全沒問題。

bustinjieber07/28 11:31舉個或許你可以比較理解的例子，

bustinjieber07/28 11:31融資 vs 質押：

bustinjieber07/28 11:31融資‘’不需要先有足額資本‘’即可開槓

bustinjieber07/28 11:31＞這就像是直接掛1一樣；

bustinjieber07/28 11:31質押‘’需要先有足額資本‘’才能開槓

bustinjieber07/28 11:31＞這就像掛4再增貸一樣；

bustinjieber07/28 11:31然而，房地產的美妙之處就是

bustinjieber07/28 11:31類似可以‘’從質押無痛轉成融資‘’，

bustinjieber07/28 11:31而且貸款條件也沒什麼影響。

bustinjieber07/28 11:31所以一開始用‘’房地產質押‘’，

bustinjieber07/28 11:31不是因為一定要有足額資本才能開槓，

bustinjieber07/28 11:31純粹是要避開政策上的問題。

onenineone07/28 12:06推～